鲁法案例【2023】080

裁判要旨

根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

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基本案情

原告孙某向淄博市临淄区法院诉称：2018年原告欲购买被告某房地产公司开发的商铺一套，交纳房款971660元，被告承诺2019年10月份交房并开业，但商铺至今未建成，被告公司迟迟未交房。2021年6月，原告母亲至被告分公司售楼处催告并要求退房退款，并按要求提交了房款收据复印件等，但原、被告至今未就退房事宜达成一致意见。因原、被告沟通赔偿损失事宜无果，请求：依法判决两被告返还原告购房款971660元，并支付资金占用期间的利息损失145563元(按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，分别以821660元为基数自2018年4月26日、以50000元为基数自2018年8月30日、以100000元为基数自2019年5月30日计算至2021年12月13日)，并自2021年12月14日的利息损失继续计算至实际清偿之日。

被告某房地产公司及分公司辩称：1、案涉房屋具备交房条件，随时可以交房；2、原、被告之间的房屋买卖合同关系合法有效，原告所购买的房屋已批准预售；3、原告未缴纳剩余房款，无权要求被告交房；4、即使原告享有合同解除权，也已经超出除斥期间。

淄博市临淄区法院经审理查明：赵某与孙某系母子关系。2017年10月1日，赵某向某房地产公司分公司交纳市场培育金10000元。2018年2月24日，孙某签订某商铺确认单，认购该铺位，并交纳定金50000元。2018年3月30日，孙某交纳房款761660元，双方确定合同铺款总额为1631660元。2018年4月25日，某房地产公司分公司出具收据一张，将前期赵某交纳的市场培育金和孙某交纳的定金和房款计入房款，确认孙某交纳房款821660元。之后，孙某又于2018年8月29日交纳房款50000元，于2019年5月29日交纳房款100000元，总计交纳971660元。案涉商铺买卖未签订书面房屋买卖合同。

案涉商铺所在的项目楼于2017年11月9日取得商品房预售许可证。2018年11月15日，该楼房工程经五方竣工验收。现该楼房商铺均未交付购房者，房地产公司及分公司称该楼需等整体商业项目建成之后一起交房。

在赵某与某房地产公司分公司张某微信聊天中，赵某于2019年5月27日询问何时交房，张某称2020年5月1日开业之前交付。2019年8月30日张某询问赵某何时付房款，赵某称交房之前肯定付款，张某按照剩余房款在交房时一次性付清上报公司。2021年3月15日，赵某向张某提出想退房，后经双方协商，某房地产公司及分公司未同意退房申请，为此形成诉讼。

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裁判结果

淄博市临淄区法院一审判决：一、被告某房地产公司分公司返还原告孙某房款971660元，于本判决生效后十日内付清。二、被告某房地产公司分公司赔偿原告孙某经济损失（以821660元为基数自2018年4月26日起、以50000元为基数自2018年8月30日起，以100000元为基数自2019年5月30日计算起均至实际支付之日止，均按照当时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算），与第一项同时付清。三、被告某房地产公司分公司对上述第一、二项不足以清偿的，由被告某房地产公司承担清偿责任。

宣判后，两被告不服提起上诉，淄博中院二审判决：驳回上诉，维持原判。

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案例解读

本案争议焦点在于涉案商铺购买人是否享有解除权以及解除权是否因存续期间届满而消灭。

一、关于原告是否享有合同解除权问题。

合同解除权在民法上属于形成权。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）对于合同解除规定了三种解除的方式，即第五百六十二条规定的协议解除、第五百六十二条规定的约定解除和第五百六十三条规定的法定解除。根据《民法典》第五百六十三条第一款第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。该项为因迟延履行债务而引起的合同解除规定。只要当事人一方在履行期限到来后迟延履行债务，另一方当事人就可主张解除合同，必然会导致合同解除的任意性，造成不必要的财产损失和交易成本的增加。因此民法典规定，履行期限对合同目的之实现不具有根本影响的，债务人在履行期限届满后履行，通常仅会令债权人遭受有限损失，不至于使其合同目的落空。在这种情况下，即使债务人迟延履行合同主要债务，也不允许债权人立即解除合同，其应向债务人发出履行债务的催告。催告的主要目的在于，尽快确定宽限期，明确解除权行使的条件。债务人在宽限期届满时仍未履行的，债权人便有权解除合同。催告一般在履行期限届满后发出，履行期限届满之前发出的催告，因债务人在履行期限届满前并无给付的义务，此时催告行为不能发生催告的效力。宽限期可通过当事人就宽限期达成合意，或债务人主动提出债务履行延展期来确定。若不存在上述两种情况，则应根据合同类型、交易习惯、案件实际情况等因素来认定宽限期的合理性。一般而言，债务履行期限较短的，相应合理的宽限期就越短。履行期限对债权人合同目的实现有较大影响的，合理的宽限期就越短。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第十一条第一款规定：根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

因此，在房屋买卖合同案件中，当事人要求解除合同，首先需要明确行使的是哪种解除权。具体到本案，被告作为房地产开发企业怠于与买受人订立书面商品房买卖合同，亦未向买受人送达书面交房通知，致使交房时间多次更改，未能将涉案房屋交付购房者。因没有书面商品房买卖合同和书面交房通知，因此某房地产公司分公司的工作人员张某与原告孙某的法定代理人赵某的微信聊天记录应视为双方对付款时间和交房时间的协商、约定。根据聊天记录，某房地产公司分公司的工作人员张某于2019年5月27日称：“明年5月1号开业，肯定在之前交付”，但房地产公司分公司一直怠于交付，期间既无交房的意思表示，亦未向原告送达书面交房通知，因此房地产公司分公司违约。原告以此要求被告退还房款实际为行使《民法典》第五百六十三条第（三）项规定的法定解除权。被告主张其享有先履行抗辩权，认为在原告未足额缴纳房款的情况下其可以不交房。由于双方未签订书面商品房买卖合同，在双方的聊天记录中约定原告在2020年5月1日交房前付清全款，但被告未有交房的意思表示，亦未向原告送达书面交房通知，怠于交房至今；又未以任何方式通知原告在上述约定时间前支付房款；且在一审庭审笔录中，案涉商铺所在的项目楼中其他商铺均未交房，原因系等待旁边整体商业项目建好后一起交房，即被告怠于交房并不是因为原告未支付全款，即使原告支付全款，案涉商铺也无法在约定时间交付原告，因此被告主张的先履行抗辩权与本案查明事实不符，依法不应支持。原告以此要求解除合同符合法律规定，被告应退还原告房款。

二、关于原告行使解除权是否超期问题。

《民法典》第一百九十九条规定：法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。第五百六十四条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《商品房买卖合同解释》第十一条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

合同解除权系形成权，依法定或约定享有合同解除权的一方当事人，经其单方面意思表示即可使合同效力归于消灭，打破已有的交易秩序，对当事人的权利义务产生重大影响。故民法典不仅严格规定其行使要件，还限制其行使时间，以免滋生流弊。如果解除权人对于享有的合同解除权，既不行使也不放弃，因合同随时有被解除的可能，将使合同当事人的权利义务关系长期处于不稳定的状态，这与民法典法保护交易安全和维护社会经济秩序稳定的立法目的相悖。因此，合同解除权与其他形成权一样，应受到除斥期间的限制。故当事人经过除斥期间不行使法定解除权或约定解除权，则应认定解除权归于消灭。从另一个方面来说，“权利上的睡眠者”本不应受到保护，一方当事人长时间不行使合同解除权，足以证明其并无解除合同的真实意愿，应视为其自行放弃了解除合同的权利。解除权除斥期间的起算点，从解除权人知道或者应当知道解除事由之日起算。此处所谓“事由”，是债权人解除权成立的各项事由的简称。比如，一方当事人迟延履行合同债务致使合同目的不能实现的，即以当事人迟延履行合同债务发生之日作为解除权产生之日。知道或者应当知道解除事由的时点是除斥期间起算的前提和基础，有证据表明解除权人知道解除事由发生的日期，或者根据逻辑规律或者生活经验可以推定解除权人知道解除事由发生的日期，均可以作为确定除斥期间起算点的依据。

具体到本案，根据原告提供的证据材料，约定交房时间为2020年5月1日前，原告法定代理人与某房地产公司分公司工作人员张某于2021年3月15日的聊天记录中表示：“房子我想退了”、“要不退了吧”，在张某表示退不了并提出其他解决方案之后，原告法定代理人仍明确表示“退了吧”、“别无选择了”、“你给我问问退了就行了”，原告解除合同的意思表示清晰明确，且从2020年5月2日开始起算除斥期间到2021年3月15日系在一年内行使解除权，故对被告称原告未在一年除斥期间内行使解除权的主张，依法不应支持。

综上，本案原告作为商铺购买人享有合同解除权，且解除权在法定一年期限内行使，一、二审法院支持原告诉求具有事实和法律依据。

・ 法条链接 ・

《中华人民共和国民法典》

第一百九十九条?法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。

第四百九十条?当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。

法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。

第五百六十二条?当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十四条?法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

第五百六十五条?当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条?合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二条?出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第十一条?根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

一审独任审判员：张晓明

书记员：王梦杰

二审合议庭成员：王光龙 ?徐连宏? 王 ?娜

法官助理：赵心宁 ?书记员：苏银银?

编写人：淄博市临淄区法院 ?张晓明 刘程

来源：淄博市临淄区法院

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